よくあるご質問「不動産賃貸に関する法務・税務」

ご質問をクリックいただきますと、ご回答がプルダウンにて表示されます。

Q1:賃貸アパートの入居者が家賃を滞納しています。賃貸借契約の解除はできますか？

Answer：
 事実関係によりますが、3ヶ月分程度賃料の滞納があれば、信頼関係を破壊するに至ったと考えられ､契約解除が認められやすくなります。

Q2:滞納している賃借人との契約解除はどのようにすればよいでしょうか？

Answer：
 賃借人に対し内容証明郵便等書類を送付して、10日程度の期限を切って滞納額を支払うように求めます。
 合わせて期限内の支払いがなければ賃貸借契約を解除する旨を通知し、期限を越えれば直ちに建物の明渡しを求めます。
 それでも明け渡さない場合には、民事訴訟等の法的手段によって滞納賃料の支払いと建物明渡しを求めることになります。

Q3:滞納賃借人を立ち退かせるのには、どのくらいの期間がかかりますか？

Answer：
 内容証明送付から強制執行まで必要となる場合、6ヶ月以上かかる場合もあります。その間も滞納額は増大していきますので、早期の対応をおすすめいたします。

Q4:賃貸人等が部屋の鍵を交換して、荷物等を運び出してしまうことはできますか？

Answer：
 賃借人が明け渡さない場合、契約書に自力執行の定めがあっても、賃貸人等が勝手に荷物等を運び出すことは違法です。
 したがって、法的手段によって滞納賃料の支払い及び部屋の明渡しを求めることとなります。
 なお、勝訴判決が出ても立ち退かない場合、さらに裁判所に対し強制執行を申立てる必要があります。

Q5:地震によってアパートが倒壊し、入居者が傷害を負った場合に、賃貸人に賠償責任は
    ありますか？

Answer：
 建物が老朽化等により耐震基準を備えていなかったなどの場合には賃貸人に賠償を求められることがあります。

Q6:所有しているアパートの老朽化が激しいため、建て替える場合に立退料など無しで、
    すぐに退去させることは可能でしょうか？

Answer：
 法律上は、解約申入れの正当事由がある場合には立退料の支払いなしで退去してもらうことが可能です。
 しかし実際には解約申入れが明らかに正当であるかどうかは微妙です。退去の合意が困難な場合には訴訟による対応が必要となりますが、裁判の長期化や立退料の高額化のおそれもあります。
 そこで、実務上は立退料を支払うことで早期に立ち退いていただくという方法が一般的です。

Q7:老朽アパートの建て替えを勧められています。多額の立退料や取壊費用がかかっても
    建て替えるメリットはありますか？

Answer：
 資産の形が現金から建物に変わることによって相続税額が下がりますので、相続対策として大いにメリットがあります。
 また優良賃貸物件を残すことで後継者の生活安定になりますし、面倒な問題を生前に整理して後継者に安心を与えられますので、相続開始前に実行することをお勧めします。

Q8:相続税の支払いを現金の代わり賃貸不動産でも物納できますか？

Answer：
 相続税の納税は原則現金一括納付です。例外として分割で支払うことも認められます。それでも支払えない場合に限り物納が認められます。
 ただし、物納制度は要件はありますが、賃貸物件では物納できる要件は厳しいです。
 お父様の生前に、売却を含めた納税方法について、税理士にご相談ください。

Q9:住宅購入に伴い両親より資金援助をしてもらう予定です。気をつけることは
    何でしょうか。

Answer：

住宅についての資金援助は、

1. 資金を贈与してもらってあなたの名義で住宅購入する
2. 資金を借りてあなた名義で住宅購入する
3. 資金援助の割合に応じた共有名義にする形で住宅購入する

という3つの方法があります。どの方法を選ぶことが、相続も含めて将来に渡りご兄弟ともめることなく、また税負担が一番低いかを検討しましょう。
 なお、遺留分という制度があり、兄弟のうち一人に偏った金額を援助さ　れると、相続の際、争いになりかねませんので、弁護士・税理士にご相談ください。

Q10:父親名義の土地の上に私の自宅を建築しようと考えています。気をつけることは
     何でしょうか？

Answer：
 無償または固定資産税程度の地代負担で、お父様の土地に建築すること自体に問題はありません。
 しかし将来の相続時に立退きリスクが生じ得ますので、今から対策をされた方が良いでしょう。
 あなたにその土地を相続させる内容の遺言書を書いてもらう、建物が消滅しない限り使用継続できる使用貸借契約書を作成した上で後日、改めて賃貸借契約書に切り替えるなど、土地使用権限を独占又は強化する対策を弁護士にご相談ください。

Q11:共有している土地の管理費や固定資産税は私がずっと全額を支払ってきました。
     過去に支払った費用を、他の共有者さかのぼって請求することはできるでしょうか？

Answer：
 共有物の保存・管理のために共有者が立替えた費用は、他の共有者に対して請求することができます。
 ただし、あなたが本件土地を独占して使用していた場合には、立替費用にはなりません。
 共有状態にありますとこのようなトラブルに直面しますので、単独所有をご検討ください。